Home / Actueel / Verhuurders woonruimten opgelet bij formulering contractueel boetebeding!

Verhuurders woonruimten opgelet bij formulering contractueel boetebeding!

leestijd 3 minuten. mr. Mariëlle Ducaat in kantoor op 30 oktober 2013.

Huurcontracten voor woonruimten van professionele verhuurders gaan vaak gepaard met algemene voorwaarden waarin een fors boetebeding is opgenomen. Veelal staat de boete totaal niet in verhouding tot de contractuele overtreding door een huurder en kan de rechter om die reden het beding buiten toepassing verklaren, of de boete matigen. Naast deze Nederlandse wettelijke bevoegdheden van de rechter om een beding te matigenof te buiten toepassing te verklaren, bepaalt de Europese Richtlijn 93/13 EEG ook nog dat oneerlijke bedingen ambtshalve worden vernietigd. De vraag die onlangs voor het Europese Hof heeft gediend was of de nationale rechter deze Richtlijn ambtshalve moest toepassen en of de Richtlijn van toepassing was op de huurovereenkomst voor woonruimten.

Ambtshalve toepassing Richtlijn EEG 93/13

Het Europese Hof was met een volmondig 'ja' heel stellig in haar antwoord op de vraag of de Richtlijn door de Nederlandse rechter ambtshalve toegepast diende te worden. Dit betekent dat de Nederlandse rechter uit zichzelf moet toetsen of het betreffende boetebeding onredelijk bezwarend is zodra hij daarvoor over de noodzakelijk gegevens beschikt. De bedoeling van de Richtlijn is om het evenwicht te herstelling in de onderhandelingsposities van partijen. Daarbij moet in aanmerking worden genomen dat de huurder als consument in feite nimmer iets in te brengen heeft tegen de contractuele bedingen die worden vastgesteld door de professionele verhuurder. Als huurder valt er simpelweg niet te onderhandelen; een huurder gaat akkoord met wat hem wordt aangeboden en anders komt er geen overeenkomst tot stand.

Wat betekent dit voor de huurrechtpraktijk?

Het Europese Hof heeft klare taal gesproken: zodra het enigszins kan dient een rechter zich ambtshalve uit te laten over het karakter van het contractuele boetebeding. Acht de rechter het beding onredelijk bezwarend, dan zal hij het gehele beding buiten toepassing moeten verklaren. Gezien de reeds bestaande jurisprudentie waarin rechters vaak gebruik maken van de mogelijkheid om een boetebeding te matigen, in plaats van het beding geheel buiten toepassing te verklaren, valt te verwachten dat rechters nog wel gebruik zullen blijven maken van hun matigingsbevoegdheid. Als professionele verhuurder is het desalniettemin verstandig om de formulering van het boetebeding in de algemene voorwaarden dusdanig aan te passen dat deze de toets van het Europese Hof kan doorstaan. Indien de verhouding tussen het boetebeding en de overtreden contractuele bepaling totaal zoek is loopt verhuurder immers het risico met lege handen achter te blijven. Verhuurders zullen derhalve op zoek moeten naar een andere manier om huurders ''af te schrikken'' bepaalde bedingen te overtreden. Torenhoge boetes bieden geen soelaas meer. Ten overvloede vermeld ik nog dat deze uitspraak van het Europese Hof in beginsel enkel ziet op de situatie waarin een professionele verhuurder tegenover een consument als huurder staat. Indien een verhuurder in de hoedanigheid van particulier zijn woning verhuurt geldt de Richtlijn in principe niet. Doch, uit de jurisprudentie blijkt al wel dat de uitspraak van het Hof ook voor de verhouding particulier-consument van belang wordt geacht. Dit lijkt echter niet consistent aangezien de Richtlijn immers is bedoeld om de consument te beschermen in zijn onderhandelingspositie tegenover de grote (vastgoed)verhuurder. Bij particulieren speelt deze machtsverhouding in de regel niet. Het is daarom discutabel of rechters de Richtlijn wel één op één toe kunnen passen op huurcontracten tussen particulieren.

Maatregelen verhuurder?

Voor professionele verhuurders is het in het licht van het voorgaande zinnig de nodige voorzorgsmaatregelen te nemen. Ten eerste is het verstandig om de hoogte van een boete kritisch te bekijken en zonodig te matigen. Bovendien is het daarbij verstandig om de boete te maximeren. Daarnaast is het wenselijk om de boetebedingen gedifferentieerd te formuleren. Dus per overtreding een bepaalde sanctie, die vervolgens ook aansluit op de aard en de ernst van de overtreding.

mr. M.S. Ducaat

mr. M.S. (Mariëlle) Ducaat

Jurist en Mediator

Mariëlle adviseert en procedeert op het gebied van arbeidsrecht, bestuursrecht, contractenrecht en huurrecht. Volg Mariëlle ook op Google+ en LinkedIn. Bereikbaar via ducaat@wjuristen.nl of 036 522 7007.

Meer van mr. M.S. Ducaat over kantoor:

Vorige: Geen proceskostenvergoeding instellen onnodig bezwaar
Volgende: Vrije advocaatkeuze doet rechtsbijstandverzekeraars de Das om

    Voordelig
    Wolderwijd Juristen is voordelig
    Vaste lage tarieven
    Gedreven
    Wolderwijd Juristen is gedreven
    Nuchter en gedreven
    Actueel
    Wolderwijd Juristen is gericht op resultaat
    Altijd up to date
    Bereikbaar
    Wolderwijd Juristen is bereikbaar
    Gemakkelijk bereikbaar
    Volg Wolderwijd

    Volg ons op Facebook Volg ons op Twitter Volg ons op Google+ Volg ons op LinkedIn Volg ons via RSS