Verplichting gemeente tot dooronderhandelen

3 minuten mr. Mariëlle Ducaat contractenrecht voor ondernemers 03 januari 2013 2024

De Hoge Raad heeft het jaar 2012 afgesloten met een belangrijke uitspraak over het voorbehoud ‘goedkeuring college’. Overeenkomsten tussen ondernemers en gemeenten komen vaak tot stand onder voorbehoud van goedkeuring door het gehele college. Zo ook in een zaak tussen de gemeente Almere en een supermarktketen. De vraag die hier speelt is of de gemeente Almere gebonden is aan een concept intentieovereenkomst waarvoor het college haar volledige toestemming niet heeft gegeven.

De casus

Supermarktketen x heeft in de jaren ’90 een locatie verworven voor de vestiging van een grote supermarkt. De Gemeente Almere wenste op deze locatie echter geen supermarkt toe te staan waarop partijen hebben dooronderhandeld over een ‘package deal’. Deze deal hield onder meer in dat de supermarktketen op een andere locatie van de Gemeente haar supermarkt zou mogen exploiteren. De supermarkt zou onderdeel uitmaken van een combinatie ontwikkelingsproject ‘Mix to the Max’. Omdat de ontwikkeling van het project geruime tijd op zich liet wachten wenste de supermarktketen dat zij, in afwachting van de definitieve vestigingsmogelijkheid van de winkel, een tijdelijke supermarkt zou mogen exploiteren in het ontwikkelingsgebied voor maximaal vijf jaar. Partijen hebben hierover onderhandeld en uiteindelijk leidde dit tot een concept intentieovereenkomst. Hierin was bepaald dat de overeenkomst tot stand zou komen onder de opschortende voorwaarde dat het college van B&W, binnen de voorgeschreven termijn, haar goedkeuring zou verlenen, of in elk geval verder zou onderhandelen. De termijn verliep echter zonder dat B&W haar goedkeuring had verleend of nadere onderhandelingen had geopend. Hierop vorderde de supermarktketen in kort geding primair om de Gemeente te veroordelen de grond voor de tijdelijke supermarkt aan haar te verhuren en ter beschikking te stellen, en, subsidiair de onderhandelingen met de supermarktketen over de totstandkoming van de intentieovereenkomst te hervatten.

Het oordeel

Nu B&W de overeenkomst niet onvoorwaardelijk hebben goedgekeurd, is de opschortende voorwaarde in beginsel niet vervuld. Er is geen definitieve overeenkomst tot stand gekomen. Artikel 6:23 BW bepaalt echter dat de redelijkheid en billijkheid kunnen verlangen dat de voorwaarde toch als vervuld geldt wanneer de partij die bij de niet-vervulling belang had de vervulling heeft belet. In dit geval heeft Almere vervulling van de voorwaarde tegengehouden en had zij daar ook belang bij. De Hoge Raad moest dus bekijken of in deze situatie de redelijkheid en billijkheid ertoe noopten om toch vervulling van de opschortende voorwaarde aan te nemen. In beginsel achtte de Hoge Raad terughoudendheid van belang omdat de opschortende voorwaarde juist was opgenomen met het idee om het college de mogelijkheid te geven de overeenkomst zelfstandig te beoordelen. Hieraan zou afbreuk worden gedaan wanneer het college ondanks het uitblijven van goedkeuring toch aan de overeenkomst gebonden zou zijn. Het college had de goedkeuring van de conceptovereenkomst rondom de tijdelijke supermarktvestiging echter laten afhangen van de ontwikkelingen rondom de vestiging van de definitieve supermarkt. Dit terwijl beide ontwikkelingen los van elkaar gezien moesten worden volgens de Hoge Raad. Deze omstandigheid maakte daarom dat de Hoge Raad besliste dat Almere in dit geval verplicht was haar goedkeuring voor de tijdelijke supermarktketen alsnog te verlenen of in elk geval verder te onderhandelen.

Conclusie

Tegen het einde van het jaar leert de Hoge Raad ons zo maar weer dat gemeenten de grootste zorgvuldigheid moeten betrachten bij het opstellen van hun voorbehouden willen zij er zeker van zijn dat voorwaarden niet alsnog, buiten hun wil om, vervuld zullen worden.