• Wolderwijd logo
 
header jurist

Huurprijsvermindering wegens coronacrisis? Het leerstuk ''on

In deze column wordt het leerstuk van artikel 6:258 BW (onvoorziene omstandigheden) uitgewerkt als toegepaste grond voor

Huurprijsvermindering wegens coronacrisis? Het leerstuk ''onvoorziene omstandigheden'' biedt uitkomst.

3 minuten mr. Mariëlle Ducaat huurrecht voor verhuurders 13 januari 2021 2021

Zondag15 maart; de persconferentie van Mark Rutte wierp een donkere schaduw vooruit. De maatregelen treffen iedereen maar onder meer horeca-ondernemers in het bijzonder. Ze moesten binnen een uur hun zaak sluiten. Van de één op de andere dag zaten deze horeca-ondernemers totaal zonder inkomsten. Kosten liepen wel gewoon door. Het heeft dan ook niet lang geduurd voor deze disbalans leidde tot discussies tussen huurders en verhuurders over de huurbetalingen. Inmiddels hebben deze discussies ook al geleid tot diverse gerechtelijke procedures.De vraag of er aanspraak bestaat op huurprijsvermindering (al dan niet tot nihil) vanwege de coronacrisis stond daarbij centraal. Gedurende de ''intelligente lockdown'' periode hadden huurders immers niet het huurgenot van het gehuurde en vonden veel huurders dan ook dat zij niet gehouden waren om huur te betalen. De horeca-ondernemer kon immers niets doen aan de verplicht opgelegde sluiting door de overheid. Andersom gold echter hetzelfde; ook verhuurders konden iets doen aan de verplichte sluiting door de overheid. De vraag voor wiens rekening en risico de verplichte sluiting (met alle gevolgen van dien) zou moeten komen was dan ook niet eenvoudig te beantwoorden. Dit blijkt ook wel uit de verschillende uitspraken die tot dusver zijn gedaan in dit type zaken. Verschillende rechters komen soms tot verschillende uitspraken en liggen daarin niet altijd op één lijn. Een zeer recente uitspraak van de kantonrechter in Amsterdam heeft mijns inziens de (tot dusver) beste kaarten in handen om nader (op)gevolgd te worden. Wat waren de overwegingen? 

De kern van de zaak

In deze zaak had een huurder (horeca-ondernemer) zijn huurbetalingen opgeschort omdat de verhuurder tekort zou schieten in de nakoming van zijn verplichting om het gehuurde ter beschikking te stellen. Volgens de huurder leverde dit een gebrek op, op grond van artikel 7:204 BW en was hij aldus gerechtigd om de huurbetalingen op te schorten tot het moment dat verhuurder weer aan zijn verplichting (terbeschikkingstelling van het gehuurde) zou kunnen voldoen.Bovendien beriep de huurder zich tevens op overmacht omdat van de ene op de andere dag de inkomsten van het restaurant volledig waren weggevallen, zonder dat dit aan hem viel toe te rekenen. In de kern van de zaak zag de rechter zich voor de vraag gesteld of aannemelijk was dat de bodemrechter zal oordelen dat de gevolgen van de corona-crisis meebrengen dat de verhuurder niet van zijn huurder kan verwachten dat deze (volledig) zijn huurbetalingsverplichtingen nakomt.

De gronden van het beroep op huurprijsvermindering

Het beroep van de huurder op overmacht werd door de kantonrechter gepasseerd. Dit is vaste lijn in de jurisprudentie. Om een beroep op overmacht te laten slagen moet er namelijk sprake zijn van een belemmering in de prestatie zélf. De prestatie van de huurder is het betalen van de huur. Op zichzelf staat de coronacrisis niet aan deze prestatie in de weg. Om die reden trof het beroep op overmacht dan ook geen doel. Dit is al door meerdere rechters in meerdere zaken bepaald. Wel vond de rechter dat de coronacrisis een gebrek opleverde in de zin van artikel 7:204 lid 2 BW en dat het tevens als onvoorziene omstandigheid diende te worden aangemerkt als bedoeld in artikel 6:258 BW. Omdat het feit dat er sprake is van een gebrek nog niet per definitie leidt tot huurprijsvermindering (dat is meestal namelijk contractueel uitgesloten), is vooral de laatste beroepsgrond op artikel 6:258 BW mogelijk relevant voor huurders die getroffen zijn door de verplichte sluitingen. 

Onvoorziene omstandigheden

Artikel 6:258 BW luidt als volgt: 

1. De rechter kan op verlangen van een der partijen de gevolgen van een overeenkomst wijzigen of deze geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten. Aan de wijziging of ontbinding kan terugwerkende kracht worden verleend.
2. Een wijziging of ontbinding wordt niet uitgesproken, voor zover de omstandigheden krachtens de aard van de overeenkomst of de in het verkeer geldende opvattingen voor rekening komen van degene die zich erop beroept.
3. Voor de toepassing van dit artikel staat degene op wie een recht of een verplichting uit een overeenkomst is overgegaan, met een partij bij die overeenkomst gelijk. 

Om een geslaagd beroep op het bovenstaande artikel te kunnen doen moet er sprake zijn van een fundamentele verstoring van het evenwicht van de overeenkomst. Dit artikel biedt de rechter dan de mogelijkheid om een herstel van het evenwicht in de verbintenis te realiseren door de overeenkomst te wijzigen en/of te ontbinden. 

De kantonrechter in deze zaak heeft dit artikel met beide handen aangegrepen om herstel in een verstoord evenwicht tussen huurder en verhuurder aan te brengen. De kantonrechter overweegt dat hoewel de verhuurder het gehuurde wel ter beschikking kan stellen, deze beschikbaarstelling voor de huurder geen enkele waarde heeft omdat de huurder het gehuurde niet daadwerkelijk kan gebruiken. De verhouding tussen de prestatie en de wederprestatie is volgens de kantonrechter uit belans geraakt. Nu geen van beide partijen heeft bijgedragen aan het ontstaan van de coronacrisis is het niet redelijk dat de tegenvallen in volle omvang op hetzij de huurder, hetzij de verhuurder wordt afgewenteld. De kantonrechter meent dat, met behulp van artikel 7:258 BW, het nadeel gelijkelijk over beide partijen zou moeten worden verdeeld. Hoe de gelijkelijke verdeling eruit zou moeten zien is afhankelijk van de omstandigheden van het geval. In ieder geval zouden de maatschappelijke positie en de onderlinge verhoudingen van partijen, alsmede de aard en ersnt van de betrokken belangen van beide partijen, hierbij in ogenschouw moeten worden genomen. 

Conclusie

Door gebruik te maken van het leerstuk van onvoorziene omstandigheden kan mijns inziens maatwerk worden geleverd voor huurders en verhuurders die getroffen worden door de coronacrisis. De vormen die deze wereldwijde pandemie heeft aangenomen had niemand immers van te voren kunnen voorzien. Het zou dan ook niet redelijk zijn om categorisch te bepalen dat de rekening van de coronacrisis hetzij volledig bij huurders hetzij volledig bij verhuurders zou moeten liggen. De onderlinge huurrelaties in ons land zijn daarvoor té divers en maatwerk is dan ook geboden. Artikel 6:258 BW geeft de rechter de ruimte om maatwerk te bieden. Mijns inziens doen huurders en verhuurders er dan ook verstandig aan om die ruimte verder te ontdekken. Wij ondersteunen hen daar graag bij. Neem gerust contact met ons op voor verdere vragen. Wij helpen u graag (verder) op weg.

Mariëlle adviseert en procedeert op het gebied van arbeidsrecht, bestuursrecht, contractenrecht en huurrecht. Volg Mariëlle ook op LinkedIn. Bereikbaar via ducaat@wolderwijd-juristen.nl of 036 522 7007.

Meer van mr. M.S. Ducaat over huurrecht voor verhuurders:

Veelgestelde vragen: