Uit huis zetten van huurder wegens betalingsachterstand

3 minuten mr. Jeroen Kaspers huurrecht voor verhuurders 24 juli 2013 2024

Mijn verhuurder wil me uit huis zetten omdat ik een betalingsachterstand heb van twee en halve maand. Ik heb al geprobeerd om een betalingsregeling te treffen maar dit werd door de verhuurder niet geaccepteerd. Nu heb ik een dagvaarding ontvangen van de verhuurder waarin ontbinding van de huurovereenkomst wordt gevorderd. Hoe groot is de kans dat ik mijn huis echt moet verlaten?

Huurders van woonruimte hebben in Nederland een redelijk sterke positie. Als huurder heeft u namelijk recht op huurbescherming waardoor u niet zomaar uit huis gezet kunt worden. Een huurovereenkomst kan eindigen met wederzijds goedvinden. De partijen zijn dan niet gebonden aan wettelijke vereisten. Indien een huurder echter niet instemt met opzegging door de verhuurder dan zal de verhuurder naar de rechter moeten om beëindiging van de huurovereenkomst te vorderen. De opzegging moet gebaseerd zijn op de wettelijke opzeggingsgronden en bovendien aan verschillende formaliteiten voldoen. De rechter mag in een procedure alleen de opzeggingsgronden beoordelen die de verhuurder in de opzeggingsbrief heeft vermeld. Laat een jurist dus altijd controleren of de opzegging wel aan alle wettelijke vereisten voldoet!

Het wettelijk kader
Als een huurder zijn verplichtingen niet nakomt, is dit een grond voor de verhuurder om bij de rechter ontbinding van de huurovereenkomst te vorderen. Dit kan bijvoorbeeld in het geval van achterstallige huur, kweken van hennep, ernstige overlast door de huurder etc. Het voordeel van ontbinding voor de verhuurder is dat er dan geen wettelijke opzegtermijn in acht genomen hoeft te worden. In principe is iedere tekortkoming van de huurder reden genoeg om de huurovereenkomst te ontbinden, tenzij –en nu komt er een wat deftige formulering- ‘de tekortkoming gezien de bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding en haar gevolgen niet rechtvaardigt’. Als huurder zult u dus moeten bewijzen dat de tekortkoming zo minimaal is dat het daarom niet gerechtvaardigd is dat de huurovereenkomst wordt ontbonden.

Antwoord op de vraag
Het is moeilijk om exact in te schatten of uw betalingsachterstand zal resulteren in ontbinding van de huurovereenkomst. Normaliter geldt dat een betalingsachterstand van minstens drie maanden door de rechter wordt gezien als een dermate grote tekortkoming dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De rechter kan in sommige gevallen ook een ‘terme de grace’ van maximaal één maand geven. Dit is een laatste kans voor de huurder om alsnog zijn verplichtingen na te komen. Indien de rechter hiertoe geen aanleiding ziet zal hij de overeenkomst ontbinden en zult u de woning op korte termijn moeten ontruimen. Bij wet is bepaald dat de uitspraak van de rechter allereerst moet worden betekend aan de huurder zodat de huurder een laatste kans krijgt om de woning zelf te ontruimen en te verlaten. De ontruiming mag niet eerder dan drie dagen na betekening plaatsvinden.

Heeft u ook een huurgeschil waar u mee zit of wellicht een andere juridische vraag die u graag beantwoord ziet? Neem dan contact met ons op.