Nieuwe ROZ-model winkelruimte 2012

3 minuten mr. Mariëlle Ducaat huurrecht voor verhuurders 26 november 2012 2024

Op 2 oktober 2012 is de nieuwste versie van het ROZ-model huurcontract winkelruimten aangeboden aan . Er is een hoop veranderd ten opzichte van de oude versie, die nog dateerde uit 2008. Deze veranderingen waren hard nodig want in de praktijk werd het ROZ-model voor 7:290 winkelruimten nauwelijks (ongewijzigd) toegepast. Dit had met name te maken met het feit dat het standaardmodel bijzonder huurder onvriendelijk was. De bepalingen vielen veelal in het voordeel van de verhuurder uit. De Raad voor Onroerende Zaken achtte het daarom wenselijk dat er een nieuw model zou komen waarbij de belangen van verhuurder niet langer in onevenredige mate prevaleerde ten opzichte van de belangen van de huurder. De verschillende partijen, waaronder MKB Nederland, Detailhandel Nederland en SSM Retail Platform hebben daarop hun krachten gebundeld en zijn samen tot een nieuw ROZ model gekomen. Ik zal hieronder de belangrijkste veranderingen in het nieuwe ROZ-model voor u op een rijtje zetten.

Wijzigingen in de Algemene bepalingen:

Indien de verhuurder kennis draagt van feiten of omstandighedurder die in de weg staan aan het gebruik van het gehuurde conform de bestemming, is verhuuder verplicht om dit mede te delen aan de huurder. Dit artikel sluit aan bij artikel 7:204 BW;

Artikel 5.2 verplicht de verhuurder ertoe om op het eerste schriftelijk verzoek van huurder opgave te doen van de beperkte rechten en kwalitatieve verplichtingen;

In artikel 8.1 zijn bepalingen toegevoegd die betrekking hebben op de promotiebijdrage en die vooral ziet op het verstrekken van inzage in de wijze waarop deze bijdrages worden aangewend, voorheen had de huurder niet het recht om deze stukken in te zien. De bepalingen moeten leiden tot meer transparantie tussen verhuurder en huurder.

Hoewel de wijzigingen een (lichte) tegemoetkoming richting de huurder moeten vormen, moet dit toch ook enigszins gerelativeerd worden. Op grond van de wet is de verhuurder veelal toch al verplicht tot hierboven genoemde punten. Een grotere meerwaarde voor de huurder biedt bijvoorbeeld wel het nieuwe artikel 4.4 van het ROZ-model. Waar voorheen enkel de huurder als verantwoordelijke werd genoemd in het kader van vergunningen, bepaalt het artikel nu ook expliciet dat door doen of nalaten van de verhuurder het intrekken van een vergunning een gebrek door de verhuurder op kan leveren.

Toevoegingen en Veranderingen aanbrengen in de ruimte:

Het wordt gemakkelijker voor de huurder om veranderingen of toevoegingen die hij in het belang van zijn bedrijfsvoering nodig acht, zonder toestemming van de verhuurder, aan te brengen. Het oude ROZ model bepaalde dat voor iedere niet noemenswaardige verandering de toestemming van verhuurder vereist was. Dit artikel is nu dus verruimd. Voor niet noemenswaardige veranderingen kan de huurder voortaan volstaan met een schriftelijke mededeling. Uiteraard behoeven constructieve veranderingen of wijzigingen aan technische installaties nog altijd de voorafgaande toestemming van de verhuurder. Overigens dient de huurder bij iedere verandering of toevoeging het gehuurde op aanwezigheid van asbest te onderzoeken.

Contractuele rente en boeteclausule:

De maandelijkse contractuele rente is verminderd van 2% naar 1 % met handhaving van het minimumbedrag van € 300,-. Indien de huurder echter een gemotiveerde vordering neerlegt bij de verhuurder, maar deze niet binnen 4 weken inhoudelijk reageert, dan kan de hiervoor genoemde contractuele boete niet verbeurd worden door de verhuurder. Daarnaast is de boetebepaling ad € 250 per dag niet meer van toepassing op iedere vermeende wanprestatie van de huurder. Enkel specifieke overtredingen omtrent de exploitatieverplichting, de gedragsregels gerelateerd aan het gebruik van het gehuurde en de omgeving van het gehuurde, de verplichting om verhuurder op de hoogte te stellen van wijzigingen aan het gehuurde, de verplichting tot het stellen van de bankgarantie en de betalingsverplichtingen kunnen leiden tot de hiervoren genoemde boete.

Conclusie:

In het hiervoorgaande heb ik voor u de meest in het oog springende veranderingen van het nieuwe ROZ-model huur winkelruimte behandeld. Hoewel de nieuwe bepalingen kunnen leiden tot meer transparantie en een gunstigere positie van de huurder, lijkt het toch vooral een lokkertje voor de huurder. De kleine toevoegingen in het nieuwe model zijn van geringe waarde en ik acht het dan ook niet onwaarschijnlijk dat de huurder dit nieuwe ROZ-model enkel zal aanvaarden indien het mogelijk is om contractueel van bepaalde bedingen af te wijken.